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Außenbereich

Real geteiltes 1-Fam.-Haus (DHH) mit Garten und Garage in Darmstadt-Eberstadt

Aussenansicht
Küche
Küche
Wohnzimmer
Wohnzimmer
Gartenansicht
Bad
Bad
DG
DG
Garage

Über einen großzügigen Vorgarten erreichen Sie das Anwesen im Erdgeschoss. Linksseitig befindet sich die Zufahrt mit einer geräumigen Garage, die mit einem elektrischen Selektionstor (wahlweise mit Schlüssel oder Funksteuerung bedienbar) inkl. Stromanschluss und Licht ausgestattet ist.

Über einen Windfang betreten Sie das Haus. Rechtsseitig befindet sich das Gäste-WC mit Fenster. Vom anschließenden Flurbereich aus erreichen Sie dann die Küche, den Kellerzugang und das Wohnzimmer. Dieses ist mit einem Kachelofen ausgestattet, welcher nicht mehr ativiert werden kann, da nur ein Kaminzug vorhanden ist.

Direkt vom Wohnzimmer geht es auf die großzügige Süd-West-Terrasse. Der Gartenbereich ist mit einem Freisitz versehen, im hinteren Bereich mit Strom, diversen Außenlampen (einzeln schaltbar), sowie Außensteckdosen im gesamten Grundstück verteilt.

Vom Fur im EG geht es über eine Holztreppe in das Obergeschoss. Hier überzeugen drei Schlafzimmer und das Tgl.-Bad. Das größte Zimmer ist mit einem Balkon versehen, mit Blick in den Garten.

Vom Flur im OG erreichen Sie über eine Metalltreppe zum Ausziehen das ausgebaute Dachgeschoss mit einem großen Raum + Dachflächenfenstern und Heizkörper. Hier kann vom Treppenhaus aus in das DG eine neue Treppe installiert werden.

Das Haus ist voll unterkellert mit einer Waschküche, Hausanschlussraum, Gas-Heizung und einen großen Hobbyraum. Alles im guten Zustand.

Das Haus ist massiv gebaut und hat folgende Außenmaße: 6,50 m breit und 8,99 m tief.

Im und außerhalb des Hauses wurden in den letzten Jahren einige Renovierungen vorgenommen.

2019 wurde das Gäste-WC ausgetauscht, 2016 das Tgl.-Bad mit Sitzwanne im OG erneuert.

Ca. 2010 wurden der Vorgarten und der Abflussbereich zur Straßenseite neu angelegt. Auch wurden im Außenbereich viel neue Elektrik (Steckdosen im Garten und Freisitz) installiert.

Der Dachboden ist ausgebaut und gedämmt. Die Grundfläche beträgt ca. 40 m², betreffend der Schrägen wurden jedoch nur 20 m² in die Wohnfläche mit aufgenommen.

Abschließbare Fenster, zusätzlich gesicherte Alu-Schiebetüren in EG und OG.

Im Keller wurden Wasseranschluss und Abwasseranschluss ausgetauscht. Kabelanschluss vorhanden. Warmwasser geht über Boiler und Durchlauferhitzer.

Elektronische Sprechanlage vorhanden, Funkverlängerung der Hausklingel für den Garten.

Das Haus ist mit doppelt isolierten Aluminiumfenstern bestückt. Im Hobbyraum im Keller befindet sich ein Heizkörper.

2020 wurden von der Stadt Darmstadt sämtliche Kanalrohre geprüft und für gut befunden. Protokoll in Schriftform und Bildern liegt vor.

Ebenso sind diverse Rechnungen der durchgeführten Renovierungsarbeiten in Papierform vorhanden.

Das Haus muss normal renoviert werden (Bodenbeläge, Maler-Tapezierarbeiten, neuer Elektrokasten, neue Treppe ins DG etc.).

Das Haus liegt im westlichen Bereich von DA-Eberstadt, Am Kiefernwald. Sehr gute Verkehrssituation mit Verbindungen in alle Richtungen. Straßenbahnanschluss vorhanden.

Das Haus ist frei. Alle Angaben stammen vom Eigentümer. TT IMMOBILIEN übernimmt für den Inhalt keine Haftung.

Energieausweis vorhanden. Verbrauchsausweis. 96,3 kWh/( m²xa), Gas, Baujahr 1960. Wohnfläche 120 m², Voll unterkellert, Garage.

Kaufpreis : 499.000 € + 2,5 % Provision zzgl. der gesetzlichen MwSt.

Außenansicht

Attraktives MFH (bis 8 WE) in Altstadtlage von Nieder-Ramstadt

Außenansicht

In direkter Stadtlage erwartet Sie dieses MFH auf einem Eckgrundstück mit Potential. Über das Hoftor erreichen Sie den großen Innenhof mit zwei Garagen und zwei Pkw-Stellplätzen.

Linksseitig der Hofeinfahrt befindet sich ein kleines Büro, das ebenfalls vermietet ist.
(ab dem 1.7.2020 mit einer neuen Kaltmiete von309,75 €).

Über den Innenhof erreichen Sie das Hauptgebäude (11,14 m breit - 18,73 m tief). Das Gebäude hat zwei Vollgeschosse + Dach.

Das Erdgeschoss war noch bis 2019 gewerblich vermietet.

Hier nun das Attraktive: Die Eigentümer haben mit dem Planer zusammen bereits eine Nutzungsänderung der Fläche im EG für 4 Wohnungen erhalten (Unterlagen und Pläne vorhanden). Hier besteht die Möglichkeit, drei 1- Zimmer- und eine 2-Zimmer-Wohnung mit einer Gesamtfläche von 160 m² Wfl. zu errichten. Betreffend Stellplatzsatzung wurde mit der Gemeinde bereits Rücksprache gehalten. Die Satzung sagt aus, dass die Stellplätze ausreichen durch den Bestand des vorherigen Gewerbes. Nutzungsänderung wurde eingereicht und liegt jetzt vom Kreisbauamt vor !!

Die entstehenden Umbaukosten
(Kostenvoranschläge von Verkäuferseite sind vorhanden, ca. 70.000 € inkl. vier Einbauküchen für alle 4 Wohnungen) übernimmt der Käufer bzw. werden am Ende mit der Verkäuferseite über einen Gesamtverkaufspreis verhandelt.

Gute, innerstädtische Lage. Darmstadt ist nur ca. 5 km entfernt.

Nieder-Ramstadt liegt im vorderen Odenwald im Geo-Naturpark Bergstraße-Odenwald im Granitgebiet. Durch den Ort fließt die Modau. Im Norden verläuft die Bundesstraße 449 und im Süden die Bundesstraße 426.

Der größte Arbeitgeber ist die Stiftung Nieder-Ramstädter Diakonie (NRD), die Wohnungen und Werkstätten für Menschen mit körperlichen und geistigen Behinderungen betreibt und diese betreut.

Sehr gute Infrastruktur mit Busanbindungen nach Darmstadt. Durch die neue Umgehungsstraße wurde der städtische Verkehr beruhigt. Dadurch ist jetzt ein direkter Zugang zur A 5 vorhanden.

Mietsituation :

Die bestehenden Mietverträge beinhalten eine jährliche Mietsteigerung von 2 %!

Ab 1. Juli 2020 beträgt die Miete für das Büro 309,75 € kalt p. M. und für die Wohnung im 1. OG rechts 1..000 € kalt p. M. Diese Wohnung wird an eine WG neu vermietet.

Ergibt ab dem 1. Juli 2020 eine Ist-Miete von 3.028,25 € p. M. Das heißt, bereits durch die bestehende Miete ab dem 1.7.2020 ist die monatliche Rate gegenüber der Bank von ca. 2.500 € abgedeckt ( siehe Scout 24-Rechner) und der Umbau der EG-Wohnungen kann ohne Mietverlust stattfinden

Durch den Umbau von 4 neuen Wohnungen im EG wird mit einer zusätzlichen Ist-Miete kalt von ca. 2.100 € p. M. gerechnet !!!

Ergibt nach Fertigstellung der EG-Wohnungen eine Gesamtkaltmiete von 5.128,25 € p. M. x 12 Monate = 61.539 € Kaltmiete p. a.

Das heißt, durch den Umbau im EG mit 4 Wohnungen besteht die Möglichkeit, die Ist- Miete mit 36.339 € p. a., auf eine Soll-Miete von 61.539 € p. a. zu erhöhen. Das sind ca. 25.000 € mehr Kaltmiete pro Jahr!!   

Weiterhin müssen die zusätzlichen Mieterhöhungen von 2 % pro Jahr berücksichtigt werden!!

Wohnungsbilder werden bei Interesse nachgereicht. Mietverträge mit NK werden bei Interesse, bedingt durch die Datenschutzverordnung, weitergeleitet.

Alle Angaben stammen vom Eigentümer. TT Immobilien übernimmt hierfür keine Haftung. Die Einwilligungserklärung bekommen Sie vorab zugeschickt, bedingt durch die Datenschutzverordnung. Diese dann Bitte unterschrieben zurück senden. Danke.

Alle vier bestehenden Wohnungen sind mit Einbauküchen ausgestattet. Die Wohnungen sind in gutem Zustand.

Die Bäder in den Wohnungen wurden in den letzten Jahre erneuert mit Dusche, WC und Fenster, teilweise Gäste-WC.

Bodenbeläge teilweise in Kunststoff, Laminat und Teppichböden. Kunststofffenster, doppelt isolierverglast, fast im gesamten Haus. In einer Wohnung sind Holzfenster eingebaut.

Im Haus ist ein Kabelanschluss installiert. Gas-Zentralheizung aus dem Jahr 1991 für alle vier Wohnungen. Warmwasserversorgung erfolgt über Elektro-Durchlauferhitzer.

Das Dach ist gedämmt und im 1. OG und DG ist das Haus von außen zusätzlich isoliert durch eine Verschindlung. Geringe NK belegen dies.

Energieausweis vorhanden. VBA: 136,4 kWh/(m² x a), Gas-Zentral, Baujahr 1962, Effizienzklasse E. Erstellt am 29.4.2020.

Wohnfläche ca. 470 m², Grundstück : 381 m².

Kaufpreis : 880.000 € zzgl. 5,8 % Provision inkl. MwSt.